До апреля 2026 года вопрос об остатке денег после продажи единственного ипотечного жилья во многом зависел от судебной практики. Теперь в Законе о банкротстве появился специальный порядок распределения такой выручки.
Новая статья 213.27-1 действует с 3 апреля 2026 года. Её ввёл Федеральный закон от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ.
Главное изменение: после расчёта с ипотечным банком и оплаты обязательных расходов оставшиеся деньги не должны автоматически уходить обычным кредиторам. При соблюдении условий закона остаток исключается из конкурсной массы и передаётся должнику.
Но правило «должнику всегда оставят 10%» тоже неверно. Итоговая сумма зависит от цены продажи, остатка ипотечного долга, расходов процедуры и требований кредиторов первой и второй очереди.
Когда применяется новый порядок
Статья 213.27-1 касается жилого помещения, которое одновременно:
- является единственным пригодным жильём должника и его семьи;
- находится в залоге у кредитора, обычно банка по ипотечному договору;
- продаётся в процедуре реализации имущества гражданина.
Если у должника есть другое пригодное жильё или продаваемый объект не обладает исполнительским иммунитетом по иным причинам, расчёт может быть другим. Поэтому сначала нужно проверить статус квартиры, состав семьи, права супругов и детей, наличие материнского капитала и другого жилья.
Как распределяют деньги после продажи
Сначала из выручки оплачивают расходы, непосредственно связанные с сохранением и реализацией предмета залога. После этого действует специальная очерёдность.
1. До 80% направляют залоговому кредитору
Банк получает причитающуюся ему сумму в пределах обеспеченного залогом требования. В неё могут входить основной долг, проценты и иные требования, учитываемые по правилам Закона о банкротстве.
Фраза «банк никогда не получит больше 80% цены квартиры» неточна. Если после дальнейшего распределения обеспеченное залогом требование остаётся непогашенным, закон допускает последующее направление банку оставшихся средств. Речь идёт об очерёдности, а не о безусловном потолке.
2. Резервируют 10% для требований первой и второй очереди
Эта часть нужна, если другого имущества недостаточно для погашения требований первой и второй очереди. К ним относятся, например, отдельные требования о возмещении вреда жизни или здоровью и расчёты по оплате труда.
Если таких требований нет либо для них достаточно другого имущества, зарезервированные деньги распределяются дальше по правилам статьи 213.27-1.
3. До 10% перечисляют должнику
Закон предусматривает выплату должнику в размере до 10% выручки. Но эта сумма ограничена размером первоначального взноса и произведённых ипотечных платежей.
Поэтому 10% нельзя считать гарантированной выплатой. Если первоначальный взнос и фактические платежи были меньше, сумма также может оказаться меньше.
4. Оставшийся излишек может получить должник
После обязательных расчётов остаток не направляется автоматически банкам, МФО и другим обычным кредиторам. Если обеспеченное залогом требование погашено и нет предусмотренных законом оснований для уменьшения суммы, оставшаяся выручка исключается из конкурсной массы и передаётся должнику.
Именно поэтому должник в некоторых делах может получить заметно больше условных 10%.
Что сказал Верховный Суд
Основа нового подхода появилась в судебной практике ещё до принятия поправок.
В деле № А41-67743/2021 Верховный Суд рассмотрел спор о деньгах, оставшихся после продажи единственного ипотечного жилья. В определении № 305-ЭС24-20514 суд указал: исполнительский иммунитет может сохраняться в отношении остатка выручки после расчёта с залоговым кредитором и оплаты необходимых расходов.
Обычные кредиторы не должны получать эти деньги только потому, что квартира уже продана. При этом необходимо выяснить позицию самого должника: не отказался ли он от защиты остатка добровольно.
Эта позиция вошла в Обзор судебной практики по делам о банкротстве за 2025 год, утверждённый Президиумом Верховного Суда 29 апреля 2026 года.
Как суды применяют статью 213.27-1
Практика по новой норме только формируется.
В деле № А40-145843/2023 Арбитражный суд Московского округа 30 июня 2026 года отменил постановление нижестоящего суда и направил спор на новое рассмотрение. Кассация указала на необходимость учитывать уже вступившую в силу статью 213.27-1. Текст постановления № Ф05-7080/2025 опубликован в правовой базе ГАРАНТ.
Этот судебный акт подтверждает сам порядок применения новой нормы, но не даёт универсальной суммы для всех дел. Достоверный расчёт возможен только после проверки документов по конкретной ипотеке.
Могут ли уменьшить сумму, которую передают должнику
Да. Защита остатка выручки не является абсолютной.
Финансовый управляющий публикует сведения о сумме, которую предполагается исключить из конкурсной массы. Участники дела вправе обратиться в суд и поставить вопрос об её уменьшении в установленный законом срок.
Спор может возникнуть, если оставшаяся сумма позволяет приобрести жильё, явно превышающее разумную жилищную потребность должника и его семьи, либо если имеются существенные признаки недобросовестного поведения.
Фиксированной таблицы сумм в законе нет. Суд оценивает состав семьи, цены на жильё в конкретном регионе, место проживания и обстоятельства дела.
Учитывается ли вознаграждение финансового управляющего
Да. При самостоятельном расчёте должники часто вычитают только ипотечный долг, но в процедуре учитываются также расходы на торги, публикации, оценку и вознаграждение финансового управляющего.
Поэтому формула «квартиру продали за 10 млн рублей, банк забрал 8 млн, значит 2 млн точно вернут должнику» не работает. Сначала проводится распределение по всем предусмотренным законом этапам.
Пример расчёта
Предположим, единственную ипотечную квартиру продали за 8 млн рублей. После расходов, связанных с продажей и сохранением предмета залога, осталось 7,8 млн рублей. Остаток долга перед ипотечным банком составляет 4 млн рублей, а требований первой и второй очереди нет.
После полного расчёта с банком и остальных обязательных выплат может остаться значительная сумма. При отсутствии оснований для её уменьшения этот остаток не должен автоматически распределяться между обычными кредиторами и может быть передан должнику.
Если при той же цене квартиры ипотечный долг составляет 7,5 млн рублей, результат будет другим. Поэтому для предварительной оценки нужны как минимум рыночная стоимость объекта и актуальная справка банка об остатке долга.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру
Продажа — не единственный возможный сценарий.
Закон допускает отдельное урегулирование обязательства, обеспеченного ипотекой единственного жилья. При соблюдении условий гражданин может продолжить исполнять ипотечный договор и пройти банкротство по остальным долгам.
Возможность сохранить квартиру зависит от условий договора, наличия просрочки, позиции залогового кредитора и способности продолжать платежи. Наличие ипотеки само по себе не гарантирует ни сохранение жилья, ни его обязательную продажу.
До подачи заявления разумно сравнить два сценария:
- продолжить выплаты по ипотеке и сохранить жильё;
- допустить продажу и заранее рассчитать вероятный остаток после расчёта с банком.
Основные риски и варианты действий разобраны на странице «Единственное жильё при банкротстве».
Что проверить до подачи заявления
Для предварительного расчёта понадобятся:
- рыночная стоимость квартиры;
- справка банка об основном долге, процентах и просрочке;
- сумма первоначального взноса;
- сведения о произведённых ипотечных платежах;
- информация о требованиях первой и второй очереди;
- документы о правах супругов и использовании материнского капитала;
- сведения о другом жилье должника и членов семьи.
После этого можно сравнить стоимость сохранения ипотеки с вероятным результатом продажи. Для одного должника разница между ценой квартиры и долгом составит несколько сотен тысяч рублей, для другого — несколько миллионов. Стратегия в этих случаях будет разной.
Короткий вывод
С 3 апреля 2026 года остаток выручки от продажи единственного ипотечного жилья защищён специальной статьёй 213.27-1 Закона о банкротстве.
Должнику могут передать не только сумму в пределах 10%, но и оставшийся излишек после расчёта с ипотечным банком, обязательных расходов и других предусмотренных законом выплат. Однако заранее обещать конкретную сумму нельзя: результат зависит от документов и обстоятельств дела.
Если квартира в ипотеке, последствия процедуры лучше рассчитать до подачи заявления, пока ещё можно сравнить сохранение жилья и его продажу.
Материал носит справочный характер. Для вывода по конкретной ситуации необходимо проверить документы, действующую редакцию закона и актуальную судебную практику.
Часто задаваемые вопросы
Всегда ли должнику оставляют 10% от цены ипотечной квартиры?
Может ли банк получить больше 80% выручки?
Уйдёт ли остаток денег обычным кредиторам?
Можно ли сохранить единственную ипотечную квартиру при банкротстве?
Какие данные нужны для предварительного расчёта?
Понравилась статья?
Следующий шаг
Читайте также
Остались вопросы после прочтения?
Наш юрист разберёт вашу ситуацию бесплатно - просто оставьте номер, и мы перезвоним.
Банкротство влечет негативные последствия, в том числе ограничения на получение кредита и повторное банкротство в течение пяти лет. Предварительно обратитесь к своему кредитору и в МФЦ.